【不動産を高く売る方法】ワンルーム投資で失敗した人が“損しないため”に知るべきポイント3つ
今回は、「家やマンションの不動産をできるだけ高く売る方法」について解説します。
特に、投資用の新築ワンルームマンションを購入してしまい、できるだけ損を少なくして売却したいという方に向けてのお話です。
20代女性の方の相談があります。
■ 悲しいきっかけで購入してしまったワンルームマンション
相談者さんは20代の女性。
上京して不安な日々を過ごす中、とある飲み会で親身に話を聞いてくれる男性と出会い、交際が始まりました。
将来の不安を口にするたびに彼は優しく耳を傾け、
「将来の備えとして不動産投資をした方がいいよ」
と、新築ワンルームマンションの購入を勧めてきたそうです。
しかし、購入すると彼は急に連絡を返さなくなり、最終的に音信不通に。
しかも、1件目の購入後に勧められた「2件目の購入を断ったことで、それが原因だったのでは…」と後から気づいたとのこと。
後悔しつつも、
「せめて今持っている物件を少しでも高く売りたい」
というご相談でした。
■【結論】不動産は“正しい売り方”を知れば高く売れる
不動産を高く売るために大事なのは、次の3つです。
① 1社だけに任せない（＝専任媒介にしない）
② 最低でも3社に売却依頼する
③ 売却を急がない
この3つを守るだけで、数十万〜数百万円単位で結果が変わります。
なぜこれほど大きな差が出るのか？
その理由を順番にお話しします。
■ ワンルームマンション投資は“仕組み上”ほぼ勝てない
まず前提として、相談者さんのような投資用ワンルームマンションは、残念ながら儲かりにくい構造になっています。
- 利回りが低い
- 修繕積立・管理費が高く利益を圧迫する
- 業者の利益が乗った高値で売られている
- 本当に良い物件は市場に出てこない
- 素人は99.9%負ける構造
ワンルームマンション業界は昔から“闇が深い”と言われており、
- 婚活パーティー
- 交流会
- コンパ
- 飲み会
- SNS
こうしたあらゆる場所に営業マンが紛れ込み、「将来の不安」を巧みに突きながら売りつけてきます。
しかも、
見た目は紳士でも中身は詐欺師レベルの営業マンが多い業界
であることを理解しておくべきです。
大手企業だから安心、テレビCMをしているから信頼できる…
こんな判断は一切通用しません。
■ 不動産屋の儲けの仕組みを知ると“売り方のコツ”がわかる
不動産を高く売るには、まず 「不動産屋がどうやって儲けているか」 を理解する必要があります。
仲介手数料は法律で決まっています。
- 売主 → 3% ＋ 6万円
- 買主 → 3% ＋ 6万円
（※基本的に売買価格の3%程度だと覚えておけばOK）
つまり、不動産屋は“両側から手数料を取る”ことで利益が最大になります。
■ 片手取引と両手取引
● 片手取引
売主側 もしくは 買主側 のどちらかからだけ手数料を得る取引。
● 両手取引
売主から3%、買主から3%、
合計6%の手数料を得られる取引。
不動産屋にとっては当然、
両手取引の方が圧倒的に儲かる
ので、なんとか両手に持っていこうとします。
ここが問題のスタートです。
■ 専任媒介が危険な理由は「囲い込み」が起きるから
不動産屋がもっともやりたがる契約が 専任媒介契約 です。
1社だけに独占で売却を任せる契約のこと。
表向きには
- 「専任にしてくれたら広告もたくさん出します」
- 「責任を持って1番高く売ります」
と耳障りの良いことを言ってきます。
しかし現実は全く逆。
▼ 専任媒介を結ぶと“囲い込み”が起きやすい
囲い込みとは、
他社が買主を見つけてきても、わざと断ること。
理由は簡単。
他社が買主を連れてくると片手になってしまい、
儲けが半分になるから。
実際には、
-「今ちょうど話が進んでまして…」
-「もう申込が入ってしまったので…」
と適当な理由をつけて断る。
その間、あなたの物件は全く売れないまま放置。
そして数か月後…
「いや〜この値段では難しかったですね」
「価格を下げましょう」
と値下げさせられるのです。
こうして売主だけが損します。
大手でも普通に行われている手法で、国交省の調査でも問題として何度も指摘されています。
■ 一般媒介にして「複数の会社」に売らせることが最強
だからこそ、売主側が取るべき戦略は1つ。
■【絶対に一般媒介にすること】
■【最低3社には依頼すること】
複数の会社に依頼すれば、
- 囲い込みが起きにくい
- より多くの買主に情報が届く
- 不動産屋同士が競争してくれる
- 足元を見られにくい
というメリットが生まれます。
「どこに依頼しようかな？」ではなく、
“どこと同時に依頼しようかな？”
という発想が大切です。
■ 高く売るための最後のポイント：「急がない」こと
売却は「スピード命」と言う営業マンは多いですが、それは不動産屋側の都合です。
売主側が損をしないためには、
- 慌てない
- 価格を安易に下げない
- 複数業者の反応を見て判断する
この3つが非常に重要。
不動産の価格は大きいので、急ぐほど足元を見られます。
■ 不動産の裏側を学ぶなら「正直不動産」がオススメ
最後に、
不動産業界の裏側を理解するうえで非常に役立つ漫画があります。
📘 『正直不動産』
不動産仲介の闇、
業界の構造、
営業マンの裏事情など、
今回の話に通じる部分がたくさん描かれています。
知識武装のために一度読んでおく価値があります。
■【まとめ】不動産を高く売りたいなら“売却戦略”がすべて
最後にもう一度、最重要ポイントをまとめます。
◎ 不動産を高く売るための3原則
① 専任媒介にしない（一般媒介にする）
② 最低3社に同時に依頼する
③ 急いで売らない